Sie möchten Ihren Wohnsitz nach Bulgarien verlegen? Kein Wunder, Bulgarien hat einiges zu bieten. Im Ost-Westen das Balkangebirge, idyllische Dörfer, Kunst, Kultur und im Osten das Schwarze Meer. Vielleicht möchten Sie aber auch ein eigenes Ferienhaus vermieten? Wir zeigen Ihnen alles was Sie bei einem Immobilienkauf beachten sollten und klären auf über mögliche Risiken.
Wer kann eine Immobilie in Bulgarien kaufen?
EU-Bürger können ohne Einschränkung eine Immobilie in Bulgarien kaufen. Allerdings sollten Sie vor dem Kauf beachten, dass sich die Preise je nach Region deutlich unterschieden. Die Preise in der Hauptstadt Sofia und an der Küste sind besonders hoch. Im Inland sind die Preise vergleichsmäßig niedrig. Auch die Infrastruktur und die Größe der Immobilie haben Einfluss auf den Preis.
Klären Sie bereits vorab, ob sie die Immobilie als Wohnsitz oder Mietobjekt nutzen möchten. Auch dieser Punkt beeinflusst den Preis.
Ist ein Rechtsanwalt notwendig?
Wer eine Immobilie kaufen möchte kann sich Unterstützung von einem Makler holen. Er hilft Ihnen bei der Suche, dass spart Zeit und Ressourcen. Ein Rechtsanwalt ist für ausländische Käufer stets hilfreich. Als Ausländer kennen Sie die Regeln des Immobilienmarktes kaum und sind in der Regel auch nicht der Sprache mächtig. Beide Faktoren können einen Betrug begünstigen. Auch die Eigentumsverhältnisse sollten über einen Anwalt geprüft werden.
Sie haben eine Immobilie gefunden?
Haben Sie eine Immobilie gefunden sollten Sie diese in jedem Fall genau überprüfen. Anzeigen entsprechen nicht immer der Wahrheit. Ein Bausachverständiger kann dabei helfen Mängel wie Schimmelbefall aufzudecken. Auch der Preis ist Verhandlungssache. Natürlich sollten Folgekosten, aufgrund möglicher Renovierungen, immer miteinbezogen werden.
Folgende Punkte müssen unbedingt überprüft werden:
Eigentumsverhältnisse prüfen
Blicken Sie mit Ihrem Rechtsanwalt in das Immobilienregister. Hier müssen alle Eintragungen vermerkt werden. Im Idealfall finden Sie den Namen des Eigentümers und das Erwerbsdatum heraus. Haben die Eintragungen bereits vor 1992 stattgefunden können diese nur schwer ausfindig gemacht werden. Sind die Informationen nicht bekannt sollten Sie vom Kauf absehen.
Haben Dritte Anspruch?
Vor dem Kauf der Immobilie muss geprüft werden, ob ein Dritter Anspruch auf die Immobilie hat. Der Anspruch ist im Grundbuch vermerkt. Auch mögliche Erben der Immobilie sollten unbedingt ausfindig gemacht werden.
Baugenehmigung prüfen
Prüfen Sie die Baugenehmigung und Unterlagen vor einem Kauf. Ohne entsprechende Dokumente handelt es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um einen Schwarzbau. Auch nach der Prüfung der Eigentumsverhältnisse sind noch weitere Unterlagen notwendig.
Folgende Unterlagen müssen unbedingt vorliegen:
• Ausweise des Verkäufers
• Grundstücksskizzen
• Bestätigung des Eigentümers
• Steuerveranlagung
• Bei Tod des Eigentümers ein Nachweis über den Nachlass
• Schuldenfreiheit der Immobilie
• Keine Steuerschulden
• Familienstandsurkunde
• Notarielle Beglaubigung bei Transaktion eines Bevollmächtigten
Alle Eigentumsverhältnisse, Rechte und möglich Belastungen sollten unbedingt im Voraus geklärt werden. Erst dann kommt es zum sogenannten Vorvertrag.
Der Vorvertrag
Der Vorvertrag dient der Einigung von Käufer und Verkäufer über Bedingung und Konditionen des Kaufs. Hier werden alle schuldrechtlichen Beziehungen festgehalten. Ohne einen Vorvertrag kann kein Kaufvertrag abgeschlossen werden. Entscheidet sich der Verkäufer nach Abschluss des Vorvertrages für einen anderen Interessenten, muss er dem eigentlichen Käufer eine Entschädigung zahlen. Werden die Vertragspflichten nicht erfüllt, ist eine Anklage auf beiden Seiten möglich. Der Vorvertrag zählt dann als rechtskräftiger Hauptvertrag. Demnach muss der Vorvertrag folgende Punkte beinhalten:
• Namen der Vertragspartner
• Angaben zur Immobilie
• Anzahlungspreis
• Strafgebühren bei Nichterfüllung
• Kaufpreis und Zahlungsform
• Informationen zum Notar
• Abschlussfristen für den Hauptvertrag
Hier ist absolute Vorsicht geboten. Verkäufer möchten Steuern sparen, deshalb geben Sie häufig nicht den wahren Verkaufspreis an. Lassen Sie sich als Käufer nicht darauf ein. Dieser Akt ist strafbar und entspricht einer Steuerhinterziehung.
Für eine Wirksamkeit der Immobilie muss der Vorvertrag genau beschrieben werden. Flächen, Zimmer, Stockwerke, Wohnungsnummer, Garagen, etwaige Räumlichkeiten und Informationen zu den Nachbarn müssen alle angegeben werden.
Erst wenn alle Punkte geklärt sind, sollten Sie den Vorvertrag unterzeichnen, wobei alle Beteiligten eine Kopie des Kaufvertrages erhalten. Sobald der Vertrag unterschrieben ist sollten auch die Anzahlung und die Begleichung der Maklerprovision erfolgen.
Zudem müssen etwaige Eigentumsverhältnisse geklärt werden. Erst dann kommt es zur notariellen Beurkundung.
Die notarielle Beurkundung
Auch für die notarielle Beurkundung benötigt es einige Unterlagen. Erst dann ist der Käufer der rechtmäßige Immobilieneigentümer. Folgende Punkte müssen noch beachtet werden:
• Schuldenfreiheit des Verkäufers
• Höhe des Verkaufspreis
• Mögliche Teilzahlungsvereinbarungen
• Höhe des Anzahlungsbetrages
• Nebenkosten
• Immobilienadresse inklusive Beschreibung
• Notartermin und Übergabe der Immobilie
• Etwaige Unterlagen zur Genehmigung
Wurde der Kaufvertrag endgültig abgeschlossen erhalten beide Parteien das Original. Haben Sie als Ausländer eine Immobilie gekauft, müssen Sie sich registrieren lassen. Im Register BULSTAT sind alle Bulgaren, die eine Wirtschaftstätigkeit ausüben, und ausländische Immobilienbesitzer vermerkt. Für die Registrierung ist ein Unkostenbeitrag von 10 Euro zuzüglich möglicher Übersetzungskosten notwendig.
Welche Kosten entstehen bei dem Kauf einer Immobilie?
Bedenken Sie als Käufer in jedem Fall das neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten anfallen, wie:
• Eine Maklerprovision bis zu drei Prozent
• Eine Erwerbssteuer bis zu drei Prozent
• Anmeldung des Kaufvertrages im Immobilienregister, meist 0,1 Prozent vom Kauvertrag
• Notargebühren, anteilig vom Kaufpreis
• Müllsteuer, abhängig von der jeweiligen Gemeinde
• Anwaltsgebühren, bis zu 4 Prozent des Kaufpreises
• Mögliche Übersetzungskosten
Der Käufer muss also beim Immobilienkauf mit einigen Kosten rechnen. Die Kosten für Notargebühren und für die Eintragung im Register sind gesetzlich geregelt. Die Kosten für den Notar und die Eintragung werden sich in der Regel mit dem Verkäufer geteilt. Wenn der Käufer die Immobilie vermietet, werden zusätzliche Steuern fällig.
Sie möchten Ihre Immobilie vermieten?
Wenn Sie Ihre Immobilie nicht eigenständig nutzen möchten, sondern diese vermieten, treten zwei Szenarien in Kraft:
Szenario 1: Vermietung nach dem Gesetzt der Schuldverhältnisse
Hier schließt der Eigentümer einen Mietvertrag mit den Gästen ab. Der Verkäufer ist dazu verpflichtet eine Quittung an den Gast auszuhändigen. Das Einkommen kann mit 10 Prozent versteuert werden. Dass ist auf die Betriebskosten zurückzuführen.
Szenario 2: Vermietung nach dem Gesetz für Tourismus
Der Vermieter tritt als Gewerbebetreibender der Immobilie auf. Auch die Gäste der Immobilie müssen angemeldet werden. Zudem ist eine jährliche Steuererklärung zu entrichten. Wenn die Immobilie als Gewerbe angemeldet ist, müssen 10 Prozent Körperschaftssteuer, eine Patentsteuer bis zu 127 Euro und eine Tourismussteuer pro Zimmer gezahlt werden. Die Tourismussteuer ist stets abhängig von der Region.
Fazit:
Wer eine Immobilie in Bulgarien kaufen möchte muss einiges beachten. Etwaige Unterlagen müssen auf Ihre Vollständigkeit und Korrektheit genau überprüft werden. Ein Anwalt kann Sie in der Kaufabwicklung unterstützen und Sie vor Betrügern bewahren. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, sollten Sie sich in jedem Fall an die oben genannten Gesetze halten